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李劲松
个案信息：当一起纠纷产生时，如果可以同时提起民事和行政诉讼，律师必须作出判断并根据实际情况进行选择哪个诉讼优先。本案的进展说明，应该先提起行政诉讼。因为案涉行政行为必须被撤销后民事诉讼才能解决关键证据的效力问题。
案情简介
上海某房地产开发经营公司系由A、B两人投资设立的有限公司。2003年7月18日，上海某房地产开发经营公司与某县宏拓房地产经营有限公司(以下称“宏拓公司”)签订了土地使用权转让协议，协议约定：宏拓公司将某县干岛湖明珠花园1号的土地使用权转让给上海某房地产开发经营公司，土地转让价格为882．66万元。2003年1月8日、1月9日和3月11日，上海某房地产开发经营公司分别支付宏拓公司土地转让款40万元、10万元和500万元。2003年3月11日，上海某房地产开发经营公司取得了某国用(2003)字第040号和041号国有土地使用证。
某县某房地产开发经营有限公司系由C、D、E、F四人设立的有限公司，成立时间为2003年4月。某县某房地产开发经营有限公司的法定代表人C原为上海某房地产开发经营公司委派到干岛湖明珠花园1号地块项目的开发总经理。2003年3月3日，C持一份上海某房地产开发经营公司的股东决议(后经查证是违法的)前往某县工商行政管理局办理某县某房地产开发经营有限公司注册登记，因为该决议表明：上海某房地产开发经营公司名下地块的转让款项系C、D、E、F支付的，上海某房地产开发经营公司未承担任何费用，也不参加任何开发经营活动。上海某房地产开发经营公司名下国有土地证先由上海某房地产开发经营公司名义办理，然后变更为上述四自然人拟设立的某县房地产开发经营有限公司。于是，该土地由验资机构验资后变成了C、D、E、F对某县房地产开发经营有限公司的出资，某县房地产开发经营有限公司于2003年4月29日取得了营业执照。
2003年4月23日，某县国土资源局应C及上海某房地产开发经营公司申请(后经查证不是事实)，以土地使用者名称变更为由将上海某房地产开发经营公司名下的土地使用证变更到某县某房地产开发经营有限公司名下，并由某县人民政府向某县某房地产开发经营有限公司颁发了新土地证。
2004年3月21日，上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司商谈未果，向杭州市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销新的国土证。杭州市中级人民法院列某县人民政府为被告，某县某房地产开发经营有限公司为第三人。
庭审中，原告上海某房地产开发经营公司主张：上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司分别由不同工商行政部门注册成立，彼此没有股权投资关系，两公司股东也没有交叉和相同现象，被告以名称变更为由将原告名下的土地证变更为第三人持有，没有事实和法律依据，应撤销。
被告及第三人辩称：上海某房地产开发经营公司获得名下土地证的转让款全部系由某县某房地产开发经营有限公司公司的四个股东出资的，上海某房地产开发经营公司在实际上确实未出资。所以，变更登记行为是纠错行为。只要查清上海某房地产开发经营公司支付的款项系由某县某房地产开发经营有限公司四个股东出资的，原告的诉求就应驳回。
该案2004年9月21日由中院作出撤销判决。一审被告不服，上诉于浙江省高级人民法院。
在上诉状中，上诉人认为：根据《土地登记规则》，名称变更有两种，一种是同一主体的更名，一种由于权属变更引起的名称变更。本案变更登记是基于上海某房地产开发经营公司自己的申请，并向土地管理部门提供了申请书、股东会决议、土地证原件等资料，经审查认为是权属变更而进行的更名登记。至于他们两个房地产公司之间材料的真实性，被告不可能做出实质审查和认定，只能依照工商局登记的材料依法办理。所以，一审判决错误。
2004年12月9日，浙江省高级人民法院驳回上诉，维持原判。
争议焦点
本案争议焦点是：被告更名登记认定事实是否清楚，主要依据是否充足。
审理判决
一审判决认为：被告在庭审中明确是以土地使用者更改名称为由进行土地变更登记和发证，但未能提供某县某房地产开发经营有限公司系由上海某房地产开发经营公司变更而来的证明文件，其变更发证行为主要证据不足。被告认为本案系“特殊的更名”这一理由亦无法律法规或规范性文件依据。虽被告在庭审中还认为其变更发证行为属于纠错行为，但却未能阐明向上海某房地产开发经营公司发证的哪一个环节有错误，故其纠错理由不能成立。
因此，被告以更名为由，将原登记于原告名下的国有土地证变更登记于第三人名下，主要证据不足，应予撤销。
二审判决认为：上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司系两个完全不同的企业法人。某县人民政府没有证据证明上海某房地产开发经营公司更名为某县某房地产开发经营有限公司或土地权属变更事实情况下，颁发土地证，属认定事实不清，主要依据不足，原判撤销并无不当。上诉人的上诉理由缺乏相应证据证实，不予采信，原判事实清楚。故驳回上诉，维持原判。
经典评析
本案其实是非常简单的行政案件。一、二审判决都牢牢把握了案件核心，即：有何证据证明上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司是一个主体?经查证：没有证据证明两家房地产公司是一个主体，于是撤销，这是非常正确的。
这个案件的意义和价值是，当我们律师面临这样的纠纷时，必须考虑选择民事诉讼还是行政诉讼的问题。即：是先行后民，或是先民后行，还是行民并举?就我个人意见，这个案件应该先行后民。因为使第三人侵权事实最终披上合法外衣的是行政变更登记这个行政行为。而行政行为具有公定力，如果不能够通过行政诉讼否定这个行政行为，那么，在民事诉讼中，一旦相对方把新土地证作为证据向法院提交，民事审判庭就必须根据证据三性进行认证。可是，对于已被行政行为认可的事实，人民法院民事审判庭除了可以就关联性作出结论外，对于真实性和合法性的认证就显得很是为难。这样，民事审判在认证阶段就面临对于已经生效的行政行为的认定问题，可是，对于这个行政行为，根据不告不理的原则和法院内部分工，民事审判都必须中止审理，告知当事人先解决行政行为效力的问题。
事实上，这个案件也是在民庭无法下判后由法官告知应提起行政诉讼才提起的。
当然，并非所有涉及不动产的案件都应先行后民，本案件只是表明：选择不同诉讼方式对于解决当事人的问题、更好完成委托任务，是非常重要的。
作为执业律师，就我们委托人的案情，为了更经济、更高效地完成委托任务，在正式接受委托后，我们必须向委托人解释他的案件可能存在的解决途径，并且，我们应该告诉委托人选择各种途径的好处和弊端。对于这个问题，本案例只是一个提示，我们还需要进行更深的探讨。
房产律师收费标准一般在几千元左右，法律上并没有明确规定，但涉及到房产标的较大的，可以按照一定的百分比来收取费用，具体情况下可以法律规定的情况来进行合法的办理，避免法律适用错误。
一、房产律师收费标准是多少钱?
(1) 一审阶段 争议标的(计算基数) 计算比例 1 争议标的在10万元以下部份 7%但不少于￥5000元 2 争议标的在10万元以上但在100万元以下部分 6% 3 争议标的在100万元以上但在500万元以下部分 5% 4 争议标的在500万元以上但在1000万元以下部分 3% 5 争议标的在1000万元以上但在5000万元以下部分 1% 6 争议标的在5000万元以上部分 0.5% (2) 二审阶段 1 未代理一审只代理二审的案件，代理费按一审标准收费，其他办案费用不变。 2 曾代理一审的案件，代理费按一审收费的二分之一收费，其他办案费用不变。 3 代理二审后发回重审的案件，代理费按二审收费的二分之一收费，其他办案费用不变。 (3) 再审(申诉)阶段 1 未曾代理一、二审而单独代理再审(申诉)的案件，代理费按一审标准收费，其他办案费用不变。 2 曾代理一审或二审的案件，代理费按一审或二审收费的二分之一收费。其他办案费用不变。 (4) 仲裁案件:按民商案件一审阶段收费标准的1.5倍计算收取。 (5) 执行案件: 按民商案件一审阶段收费标准收取，曾代理诉讼或仲裁案的按前述标准减半收取。二、可以诉讼解决的房产纠纷有哪些?
(一)凡以房产为标的的买卖、租赁、典当、建筑承包(包括勘察、设计、建筑)以及合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，而且一般是房产所在地人民法院管辖。人民法院将作为民事案件受理。 (二)因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉;如果是受配人(或其它原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房)分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人(包括单位和合法受配人)可以向法院提起诉讼。 (三)单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工因本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。 (四)单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。 (五)因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。 (六)因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。 (七)有关私房落实政策的案件，如私房社会改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨及港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。 对于房产纠纷的具体律师收费标准，是基于双方达成的一致意见来进行办理的，如果对相关情况的处理不清楚的，可以按照上述规定的情况来进行办理，如果对相关费用的收取有异议的，还可以咨询其它律师事务部门的意见。关于“某房地产公司是用什么理由诉县人民政府土地登记争议？”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！
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